〜事業用建築・スマートモデューロが拓く未来〜

 

1.日本の住宅市場の現状

日本の住宅市場は、人口構造の変化と少子高齢化により、大きな転換点を迎えています。特に、新設住宅着工戸数は長期的に減少傾向にあり、この流れは今後も続くと予測されています。

私たちが提案を受けた新しい事業モデルは、この「住宅着工数の減少」と「人口構造の変化」という2つの課題に対し、有効な解決策になり得るものです。とりわけ、従来のマイホーム市場（BtoC）の縮小が鮮明になる中で、事業用建物（BtoB）市場や、移動可能で多用途に活用できるスマートモデューロのような新しい価値提供の重要性が高まっていることを改めて認識しました。

新設住宅着工戸数の推移と将来予測

統計データは、住宅着工数の厳しい現実を示しています。

• 現状の減少傾向
  • 2024年度（暦年）の新設住宅着工戸数は約79.2万戸と予測され、前年度比3.4%減。ここ10年間で最低水準に達しています。
  • 2025年4月の着工戸数は56,188戸で、前年同月比26.6%減。
  • さらに2025年5月は43,237戸となり、前年同月比34.4%減と2か月連続の大幅減少を記録しました。
• 将来の予測
  • 2040年度には、現状の約82万戸から約61万戸にまで減少すると見込まれています。これは現状比で約26%の落ち込みにあたります。
  • この減少傾向は「持ち家」「分譲」「賃貸」のすべてのカテゴリーで見込まれており、市場全体の縮小が避けられない構造にあります。

このように、日本の住宅市場は今後ますます厳しい状況に直面すると考えられます。その一方で、「新しい不動産の使い方」「事業用建物を活かした提案」には、依然として大きな可能性が広がっています。

 

2.人口減少と住宅需要の関係

住宅着工数の減少は、日本の人口構造の変化と切っても切れない関係にあります。とりわけ、少子高齢化と世帯数の減少は、住宅需要を根本から縮小させる要因となっています。

• 人口減少の加速
  • 日本の人口は2008年をピークに減少が続いており、2025年4月1日時点で約1億2,340万人となりました。
  • 長期的には2070年までに約30%減少し、8,700万人前後にまで落ち込むと予測されています。
  • 出生数は2024年に過去最低の68.7万人となり、死亡者数（160万人超）を大きく下回りました。人口の「自然減」が加速度的に進行しています。
• 構造的な市場縮小
  • 少子高齢化や地域間格差の拡大により、住宅需要そのものが縮小しています。特に地方や過疎地域では新築需要が極端に少なく、既存住宅や空き家が増加しています。
  • 世帯数も2030年頃をピークに減少へ転じる見通しであり、「住宅着工 → 人口動態 → 世帯形成」という循環そのものが縮小構造に変化しています。
  • 国土交通省の推計では、一戸建ての空き家数は2043年に2023年の約2.6倍に達すると見込まれており、空き家問題はより深刻化していくと予測されます。

こうした人口減少と住宅需要縮小の関係は、従来の「マイホームを建てる」ことを前提としたBtoC市場の限界を示しています。今後の住宅・不動産市場は、「既存ストックの活用」や「事業用建物の新たな需要創出」へとシフトせざるを得ません。

 

3.マイホーム市場（BtoC）の縮小傾向

ここまで見てきた人口動態と住宅着工数の減少は、特に「個人のマイホーム市場（BtoC）」に深刻な影響を及ぼしています。かつては「一家に一軒のマイホーム」が社会の標準的な価値観として共有されていましたが、現在はその前提が大きく揺らぎつつあります。

• 持ち家新築の落ち込み
  • 2023年の注文住宅（持ち家）新設着工数は約22万4,352戸。前年比11.4%減という大幅な落ち込みを記録しました。これは1959年以来の低水準であり、戦後の高度経済成長期から続いてきた「新築中心の住宅供給モデル」が大きく変化していることを示しています。
  • 広義の持ち家（持ち家＋分譲戸建）を合計しても、2023年は約47万651戸にとどまりました。2006年には73万7,700戸が供給されていたことを考えると、わずか17年で36.2%もの減少となり、縮小スピードの速さが際立ちます。
• 賃貸住宅との対比
  • 一方で、賃貸住宅の新設着工数は比較的横ばいで推移しています。2023年は約34万3,894戸で、前年比0.3%減とほぼ横ばい。人口減少という全体トレンドの中でも、賃貸は相対的に安定しています。
  • この背景には、「住宅購入をためらう若年層の増加」「転勤・転居を前提とした働き方」「将来の資産価値への不安」といった社会的要因があります。若い世代にとって「家を買う＝重い負担」と映るケースが増え、流動性の高い賃貸を選択する人が増えているのです。
• 構造的な縮小要因
  • 住宅ローン金利は歴史的に低水準で推移しているにもかかわらず、マイホーム市場は縮小しています。これは、単に「買える・買えない」の問題ではなく、社会全体で「住宅取得を巡る価値観」が変わりつつあることを意味します。
  • 共働き世帯の増加やライフスタイルの多様化、二拠点生活や賃貸志向の広がりも影響しています。マイホームを“ゴール”とする時代から、“選択肢の一つ”にすぎない時代へとシフトしているのです。
• 今後への影響
  • これらのデータと背景を踏まえると、個人が家を建てる市場はもはや「安定需要」とは言えません。今後も構造的に縮小していくことが予想され、事業者はBtoC依存からの脱却を迫られています。
  • 同時に、縮小市場の中で「新築以外の需要」──中古住宅の再生、リフォーム、相続不動産の活用、二世帯・三世帯住宅の工夫など──に商機が生まれることも示唆しています。

こうした状況は、従来型の「マイホーム供給ビジネス」が限界を迎えていることを明確に示しています。市場が縮小する中で、いかに「事業用建物（BtoB）」や「柔軟な居住スタイル」といった新しい価値提供へシフトしていけるかが、今後の不動産業界の重要なテーマとなるでしょう。


4.事業用建築（BtoB）の可能性

マイホームを中心としたBtoC市場が縮小する一方で、地域や社会にとって必要性の高い「事業用建築（BtoB）」の領域には、依然として大きな可能性があります。

• 生活や地域に直結する施設
  たとえば、医療・福祉施設、物流拠点、オフィスやクリニックといった建物は、人口減少が進む中でも不可欠な社会インフラです。人々が暮らしを営み続ける限り、医療や介護、流通や働く場への需要はなくなることはありません。
• 規模と役割の違い
  注文住宅や分譲住宅といった個人向け住宅に比べ、事業用建物は一棟あたりの規模が大きく、多くの人の暮らしや仕事に関わります。建物の機能性や耐久性も重視され、設計段階から「長期利用」「事業の安定性」といった観点が求められます。これにより、一つひとつの案件が地域社会に与えるインパクトも大きくなります。
• 持続的な需要
  特に医療、福祉、物流分野の施設は、人口減少の中でもむしろ重要性が増しています。高齢化社会に対応するクリニックや介護施設、インターネット通販の拡大に伴う物流施設などは、地域住民の生活を支える基盤として今後も安定した需要が見込まれます。
• 地域に根ざす建築のあり方
  事業用建築は、単に「建物を建てる」という行為にとどまりません。その地域で働く人や利用者の安全・快適さを支え、雇用や経済の循環を生み出し、地域全体の活力へとつながっていきます。BtoBの建築市場が持つ可能性とは、こうした「地域に必要な場所を形にする力」だと私たちは考えています。
  
  
  

5.提案された事業モデルの強み

今回の提案は、縮小傾向にあるマイホーム市場（BtoC）に代わり、社会的にも安定的な需要が見込まれる事業用建築（BtoB）の分野に焦点を当てたものでした。単なる建設や不動産取引という枠を超え、「建てる力」と「運営・企画する力」を掛け合わせることで、新しい価値を生み出す可能性を秘めています。ここでは、その具体的な強みを整理します。

① 建設における強み

• コスト面での適正化と持続性
  木造構造や県産材を積極的に活用することで、建築コストを適正に抑えることが可能です。たとえば、同じクリニックを建設する場合、RC（鉄筋コンクリート）造では坪単価が約130万円に達することがありますが、木造であればおよそ80万円程度に抑えられる見込みです。約40％もの差は、建設する法人にとって大きなメリットであり、資金を本業やサービスの充実に振り向ける余地を広げます。
• 短工期によるスピード感
  倉庫や店舗であれば2〜6か月、クリニックであれば6〜8か月と、RC構造に比べて完成までの期間が大幅に短縮されます。工期が短いことは、入居や開業のスケジュールを早め、結果として早期の事業スタート・収益化につながります。法人にとって「タイミング」は何より重要であり、短工期の実現は大きな安心材料となります。
• 地域貢献性の高さ
  県産材を利用することは、単なるコスト削減にとどまりません。地元の林業振興、二酸化炭素排出の抑制、そして地域施工会社との協力体制を築くことにも直結します。建築行為そのものが地域経済を支え、循環を生み出す仕組みとして機能するのです。地域とともに歩む建築スタイルは、今後ますます重視される「持続可能性」の観点からも評価されるでしょう。
  
  

②(有)ユーハイムの強み

建設だけではなく、その後の「不動産としての活用」に至るまでを支えるのが、(有)ユーハイムの役割です。不動産業に特化した経験とネットワークを背景に、次のような強みを発揮します。

• 情報力・案件発掘
  土地、相続、法人移転など、表に出る前の“川上情報”をいち早く把握できる点が大きな特徴です。宅建協会や地域の不動産業者、専門家との連携により、鮮度の高い情報を安定的に獲得できるため、通常では出会えない案件を形にできます。
• 企画力・スキーム設計
  不動産、建築、金融という3つの視点を組み合わせ、最適なスキームを設計できる点も強みです。相続対策、資産整理、法人移転など複雑な事情を抱えた案件でも、総合的に整理し、最もリスクの少ない解決策を導き出します。
• 実務対応力
  売買契約、賃貸借契約、行政との調整や申請など、現場で発生するあらゆる事務手続きを一気通貫で担える点も安心です。法人にとって、窓口が一本化されることで余計な負担を軽減でき、事業に集中する環境を整えられます。
• 出口戦略の明確化
  建てて終わりではなく、「建てた後どうするか」までを設計できるのが(有)ユーハイムの特長です。賃貸として継続利用する、売却して現金化する、寄付や移設によって社会貢献に活かすなど、多様な出口戦略を描ける点は、従来の不動産会社にはない強みです。

③両者のシナジー

この事業モデルは、「建設の力」と「不動産の企画・実務・出口設計力」が融合することで、初めて実現できる提案です。建設会社単体では「建てること」までは可能ですが、その後の賃貸運営や活用方法までを包括的に考えることは難しい。一方、不動産会社単体では「案件の設計」まではできても、具体的な建設力を持ち合わせていないケースが多いのが実情です。

そこで、建設サイドが持つ コスト優位性・短工期・地域材の安定供給力 と、(有)ユーハイムが持つ 案件発掘・スキーム設計・出口戦略力 が合わさることで、顧客にとって唯一無二のソリューションを提供することが可能となります。これは、大手ハウスメーカーでは対応しきれない“生の案件”を最適な条件で事業化する、新しい選択肢となり得ます。

④まとめメッセージ

マイホームを中心としたBtoC市場が縮小する中でも、事業用建築（BtoB）の需要は今後も続いていくでしょう。今回の提案された事業モデルは、そうしたニーズに応えるための具体的な手段を示しています。

• 適正コストでの事業用建築
• 短工期による事業スピードへの対応
• 地域材を活かした環境・地域貢献
• 出口戦略まで見据えた持続的な活用

これらを一体的に実現できることこそ、建設サイドと(有)ユーハイムがタッグを組む大きな意義です。今後は、従来の建築モデルを超えて「スマートモデューロ」のような新技術を積極的に取り入れることで、さらに幅広い提案を行えると考えています。


6.投資家向け提案 ― スマートモデューロ利回りモデル

スマートモデューロは、従来型の不動産投資が抱えてきた課題を解決し得る、新しい資産運用の選択肢です。人口減少やライフスタイルの多様化に伴い、これまで安定的と考えられてきたアパート投資も変化を迫られています。ここでは、従来型との比較を交えながら、その強みを整理します。

　①従来のアパート投資が抱える課題

かつては「安定収益の代表格」とされたアパート投資ですが、今や次のような課題が顕在化しています。

• 空室リスクの増大
  人口減少と世帯数の減少により、入居者を確保しにくい地域が増加しています。特に地方部では築年数が浅くても空室が目立つケースが多く、収益の安定性は低下しています。
• 工期の長さ
  従来のアパート建築は、着工から入居まで12〜18か月かかるのが一般的です。長い工期はその分、収益化が遅れることを意味します。
• 出口戦略の不透明さ
  建物の老朽化後には解体費用が発生し、売却も容易ではありません。「建てて終わり」ではなく「建てた後にどうするか」が明確でないことが、大きな不安要素となっています。
• 相続時の負担
  固定資産税や修繕・維持管理コストが重荷になり、相続人にとっては負債に近い存在となることも少なくありません。

こうした課題は、利回りの低下やリスクの増大を招き、従来のアパート投資の魅力を薄れさせています。

　②スマートモデューロとは

スマートモデューロは、高性能な木造ユニットを用いた新しい建築・投資モデルです。

• 高性能住宅並みの品質
  断熱、気密、耐震、耐久、換気といった基本性能を完備。従来の「仮設」や「簡易建築」とは一線を画す品質を誇ります。
• 工場生産と短工期
  工場でユニットを生産し、現地では短期間で組み立てるため、数か月で利用開始が可能です。収益化までの時間を大幅に短縮できます。
• 移設・再利用可能
  老朽化後も解体せずに移設・再利用できるため、従来の「解体コスト」や「売却難」といった課題を解決します。
• 多用途への転用
  住宅、宿泊施設、事務所、学童、福祉施設など、需要に応じて用途を変更できる柔軟性を持っています。

こうした特徴から、スマートモデューロは「動く不動産」とも呼べる新しい資産運用の形を提供します。

　③投資メリット（アパート投資との比較）

項目	アパート投資	スマートモデューロ投資
工期	12〜18か月	数か月（収益化が早い）
空室リスク	高い（需要縮小の影響）	多用途転用でリスク分散が可能
出口戦略	解体費用・売却難	移設・再利用・寄付など柔軟に対応可能
相続・税負担	固定資産化で負担大	ユニット単位で売却可能、相続対応も柔軟
社会的価値	利回り中心	防災・福祉・CSR活用など社会貢献にも活用

7.法人向け ― 資産を持たない柔軟な経営モデル

法人に向けた新しい提案の柱は、「資産を持たずに事業を展開できる柔軟な経営モデル」です。これは、変化の激しい事業環境において、固定資産を抱えることのリスクを回避し、本業に集中できる選択肢として注目されています。

　①背景：法人が抱える課題

多くの法人が、以下のような共通課題を抱えています。

• 資産を固定化したくない
  バランスシートを圧縮し、金融機関評価や資金調達の柔軟性を高めたい。固定資産税や減価償却といった長期的負担をできる限り回避したい。
• 事業環境の変化に対応したい
  拡張、縮小、移転が前提となる時代において、「建ててしまったら動かせない」というリスクを背負いたくない。
• 本業に集中したい
  不動産の取得や管理はノンコア業務であり、専門人材やリソースを割く余裕がない。できる限り本業に専念し、余計な負担を減らしたい。
  
  

②提案モデル：「建設して賃貸します」スキーム

こうしたニーズに応える形で、「建設して賃貸する」スキームを用意しています。これは、建物を所有するのではなく、必要な期間だけ借りて活用するという考え方です。

• 法人側のメリット
  • 初期投資ゼロで利用可能（建設費を負担せず、利用料のみで開始）。
  • 固定資産を持たないため、経営の自由度が高まる。
  • 契約終了後はユニットを返却・移設でき、次の事業展開に柔軟に対応できる。
• ユーハイムの役割
  • 法人の目的や条件に合わせ、企画から建設、運用、移設・転用までをサポート。
  • 事業のライフサイクルに合わせた「使い方の設計図」を一緒に描く。

③想定ニーズ（対象業種）

このスキームは、幅広い業種に対応可能です。

• 工場・物流系：事務所棟、作業員用休憩施設、仮設オフィス
• 医療・福祉系：クリニック・介護施設のサテライト拠点
• 教育・子育て系：学童施設、保育所
• 営業・サービス系：支店・営業所、カフェや店舗
• 自治体・公共系：仮設庁舎、防災拠点、地域交流施設

いずれも「今すぐ必要だが、将来どうなるか分からない」というニーズに対応できるのが特長です。

④利用イメージ（法人版スマートモデューロ）

• 短工期での開設
  数か月で稼働が可能。スピードが求められる事業立ち上げに最適です。
• 契約終了後は移設可能
  事業撤退や移転の際にも、建物を処分する負担を抱えず、柔軟に対応できます。
• 社会貢献に転用できる
  不要になったユニットは自治体や福祉団体に提供することで、防災施設や地域福祉施設として活用され、社会的価値を持続させることができます。

 

まとめ

「資産を持たずに使う」選択肢は、法人経営の新しい常識になりつつあります。
(有)ユーハイムは、こうした時代の要請に応える形で、事業用不動産の新しい使い方を提案しています。固定資産を抱えずに事業を拡大できる柔軟性は、変化に強い経営を実現する大きな助けとなるはずです。

 

8.未来へ向けて

ここまで、日本の住宅市場の現状と課題、そして私たちが提案する新しい事業モデルについてお伝えしてきました。
マイホーム需要の縮小、人口減少、世帯数の減少といった課題は、もはや一時的な現象ではなく、長期的な社会構造の変化です。

その一方で、事業用建築やスマートモデューロといった新しい形の建物活用は、時代に合った解決策となり得ます。特に「資産を持たずに利用する」仕組みや、「移設・再利用可能な建物」という柔軟な考え方は、これからの時代に求められるスタイルだと確信しています。

(有)ユーハイムが担いたい役割は、不動産を「所有の対象」として扱うだけでなく、地域や人の暮らしをつなぎ、未来に向けて活かしていくための仕組みをつくることです。

私たちは、土地や建物を眠らせるのではなく、そこに新しい命を吹き込み、人々の暮らしや事業に役立てていきたいと考えています。

不動産は単なる資産ではなく、人の想いが宿る舞台です。
だからこそ、私たちはこれからも地域に根ざし、一つひとつのご相談に真摯に向き合いながら、皆さまと共に歩んでまいります。


湯 田 圭 一（ゆだ・けいいち）
(有)ユーハイム 代表取締役。1972年、東京都西東京市生まれ。
宅地建物取引士として約25年にわたり不動産業に従事。
茨城県宅地建物取引業協会 水戸支部 幹事として、地域不動産業界の発展にも注力。
空き家対策、相続不動産、事業用地のマッチングなど、実務に即した現場提案に定評がある。