今、法人・事業所が抱える悩みとは？

近年、私たちを取り巻く事業環境は大きく変化しています。なかでも「建設費の高騰」は、新たな出店や拠点移転を検討する法人・事業所にとって、看過できない深刻な課題です。
資材価格の継続的な上昇、人件費の高騰、さらには物流コストの増加――これらが複合的に影響し、かつて当たり前だった「建てて事業を始める」という選択肢は、いまや現実的でなくなりつつあります。

実際、大手住宅メーカーですら、新築アパートや商業施設の請負を一時見合わせる動きが出ています。
「以前なら3,000万円で建てられた建物が、今は4,500万円を超える」といった声も日常的に耳にするようになりました。
建築コストの上昇は、事業戦略の前提を根底から揺るがしかねない「経営リスク」へと変貌しているのです。

一方、すでに土地を所有されている法人様や個人オーナー様のなかにも、こうした状況に頭を抱えている方が多く見られます。

• 「せっかく事業用地があるのに、建設費が重すぎて新たな投資に踏み出せない」
• 「利回りが確保できず、賃貸事業として成立しない」
• 「移転を考えてはいるが、工事費の壁に阻まれて決断できない」

つまり、「土地はあるが建てられない」「物件が欲しいが見つからない」という“宙ぶらりん”な状況が、今の不動産市況における共通課題となっているのです。
このようなジレンマは、個々の問題にとどまらず、企業の成長機会を奪い、地域経済の活力をそぐ要因にもなりかねません。

このような厳しい現実を踏まえ、私たち(有)ユーハイムでは、「建てる一択」にとらわれない柔軟な選択肢を用意し、お客様の課題に真摯に向き合いながら、実現可能な解決策をご提案しています。

選択肢1：「建てない」ことで広がる可能性

建設費が高騰する今、「無理に建てる」ことが本当に最善の選択なのでしょうか。
この問いに正面から向き合うことが、これからの事業戦略において欠かせない視点です。

出店や移転を検討している法人・事業所の皆さまからは、次のような切実な声が多く寄せられています。

• 「できるだけ初期投資を抑えたい」
• 「バランスシートに新たな資産を抱え込まず、身軽な経営を維持したい」
• 「建物の所有や管理に煩わされず、本業そのものに集中したい」

こうしたニーズに対し、私たち(有)ユーハイムがご提案しているのが、「定期借家契約による事業用賃貸」という柔軟なスキームです。

「建てない」活用：定期借家契約スキームとは

この仕組みでは、すでに土地や建物を保有しているオーナー様と、安定経営が見込まれる法人様をマッチングし、一定期間だけ土地や建物を貸し借りすることが可能です。事業用に特化した条件設定ができるため、双方にとって大きなメリットが生まれます。

オーナー様にとってのメリット：

• 建設投資なしで収益化が可能
  大規模な初期投資なしで土地を収益化でき、固定資産税の圧縮や維持管理費の削減にもつながります。
• 柔軟な将来設計が可能
  一定期間後に売却や別活用へ転換できる柔軟性があります。
• 相続対策として有効
  適切な賃貸活用は、評価減を活かした相続税対策にも有利に働きます。

法人様にとってのメリット

• 初期投資を抑え、財務リスクを最小化
  建物を所有せずに済むため、多額の投資や資産計上を避けられます。
• 柔軟な事業運営
  定期借家契約により、契約期間終了後は状況に応じた撤退・移転がしやすく、事業リスクをコントロールできます。
• 管理負担の軽減
  建物の維持・更新といったオーナー責任を負わず、本業に集中できます。

具体的な活用形態（ケース別スキーム）

• 建て貸し（オーダーメイド型賃貸）
  オーナー様が法人ニーズに合わせて建物を建築し、それを一定期間賃貸する形態。法人様は「所有しないオーダーメイド施設」を利用可能です。
• 借地対応（土地のみ賃貸）
  土地だけを借りて、法人様が簡易施設（プレハブ、軽量建築物等）を設置して活用する形。初期投資を最小限にしたい場合に最適です。
• リースバック型（将来的な取得も視野）
  賃貸からスタートし、事業が軌道に乗ったタイミングで物件を買い取る選択肢も確保する戦略的アプローチです。

今こそ「建てない選択」が価値を持つ

建設コストと収益性のバランスに悩む今だからこそ、「建てない」という選択肢が、お互いの利益を守りながら新たなチャンスを創出する現実的な道となり得ます。

(有)ユーハイムでは、このような土地所有者と法人利用者のマッチングを含めたコンサルティングを日常的に行っています。単なる物件紹介や仲介にとどまらず、

• 事業計画に即したスキーム提案
• 地元の不動産事情に即した柔軟な交渉
• 契約後のサポート（原状回復・更新・再利用）

といった、現場に根ざした総合的な支援体制を整えています。

選択肢2：建設費高騰時代でも「建てる」ための戦略的アプローチ

「建てない」という選択肢が注目される一方で、事業の性質や資産形成の観点から、「やはり自社で建物を所有したい」と考える法人様もいらっしゃいます。
建設費の高騰が進む今、その意志を諦める必要はありません。重要なのは、戦略的なアプローチによって採算性を確保しながら、無理なく実現することです。

1.補助金活用のご提案

高騰する建設費を補うために、まず検討したいのが公的補助金制度の活用です。
国や自治体では、特定の条件を満たす建築計画に対して、数百万円単位の補助金を支給する制度が複数設けられています。これらをうまく活用することで、自己資金の圧縮と高品質な建築の両立が可能になります。

🔎 注目制度：「いばら木づかいチャレンジ事業」（茨城県）

茨城県では、地域の森林資源活用と環境保全を目的とした「いばら木づかいチャレンジ事業」という補助制度が運用されています。

この制度の概要は以下の通りです。

• 対象者：法人・団体等
• 対象建築物：展示効果の高い施設や、モデル性のある建物
• 条件：
  • 県産木材を一定量以上使用すること
  • 木造または木質化された建築計画であること
  • 地域の環境・景観に配慮された設計であること

このような条件を満たせば、建設費用の一部を補助してもらえる可能性があります。

🌳 木造建築のメリットはコスト面だけではない

この補助金を利用することで、

• 建設コストの圧縮
• 木の温もりを感じる施設づくり
• 企業の社会的責任（CSR）・SDGsへの貢献
  といった、経済的・社会的な両面からの価値を得ることができます。

「地域と共に生きる企業」としてのブランドイメージの向上にもつながり、取引先や採用市場でも好印象を与える効果が期待されます。

💡 補助金の選定と申請は専門サポートが肝

補助金制度は、内容も手続きも複雑で、制度ごとの適用要件や申請タイミングの把握が重要になります。

(有)ユーハイムでは、

• 制度の調査・選定
• 建築計画との適合診断
• 行政書士等との連携による申請書類作成支援
  など、一貫したサポート体制を整えております。

「建設費が高すぎる」と諦める前に、補助金という「味方」がいないかを一緒に見つけていきましょう。

📎 詳細情報：
https://www.pref.ibaraki.jp/nourinsuisan/rinsei/morizukuri/moridukuri/kidukai-undo/kidukai2021-2.html

 

2.設計・施工におけるコスト最適化

建物を「建てる」場合でも、設計や施工段階での工夫次第で、コストの最適化は十分に可能です。
ここでは、(有)ユーハイムがご提案する具体的なアプローチをご紹介します。

✅ VE（Value Engineering）の導入

設計段階からコストを意識した「VE提案（バリューエンジニアリング）」を行うことで、
機能や品質を損なわずにコストを削減することが可能です。

• 高価な資材を同等性能の安価な資材に変更
• 構造の簡略化や、過剰設計の見直し
• 仕上げ材や設備グレードの再検討

VEを前提にした設計により、ムリ・ムダのない建築コストを実現できます。

✅ シンプルな設計の採用

設計そのものがコストに大きく影響します。

• 複雑な形状・特殊な構造はコスト増の原因に
• 四角形を基本とした箱型プランは、施工性・材料効率が高く、コストを抑えやすい
• 規格建材の活用で、資材コスト・工事時間も短縮

特に中小規模の建築では、無駄を削ぎ落とした設計思想が、工事全体の費用と工期を大きく左右します。

✅ 工期の短縮によるコスト削減

「時間＝コスト」でもある建設現場では、工期の短縮がそのままコスト削減につながります。

• 工程管理の徹底による無駄の排除
• プレハブ建築やユニット工法の導入による工期短縮
• 天候リスクを減らすためのスケジューリング最適化

特に人件費や仮設費（足場・仮囲いなど）は、工期が延びるほど膨らむ傾向にあります。

✅ 複数社による相見積もりの活用

設計プランが固まった後には、複数の施工会社に見積もりを依頼することも有効です。

• 建設費の「適正価格帯」を把握する
• 施工会社の特徴・得意分野を比較検討できる
• 過度な業者依存による「価格の言いなり」を防ぐ

ただし、価格だけにとらわれず、施工実績や信頼性も重視することが重要です。

👷 ユーハイムのネットワークを活かしたご提案

(有)ユーハイムでは、長年の地域密着型不動産事業を通じて培ってきた
信頼できる設計事務所・施工会社とのネットワークがあります。

• ご予算に応じた設計プランの提案
• 相性の良い建築パートナーのご紹介
• 初期プランニングから建物完成までの進行管理

お客様の事業目的・資金計画・拠点戦略に合わせて、
「コスト」「品質」「スピード」のバランスを追求した最適なご提案をさせていただきます。

 

メッセージ：不動産は「買う・建てる」だけではない

今や不動産は、単に「買って所有する」あるいは「新築する」といった一辺倒のものではありません。
特に、建設費高騰という現代的な課題に直面する今だからこそ、「柔軟な発想」と「多様な選択肢」を持つことが、事業の成否を分ける重要なカギとなります。

(有)ユーハイムでは、茨城に根ざした地域密着型の不動産事業者として、
出店・移転・拠点づくりに関するご相談を幅広く承っております。

• 単なる物件紹介ではなく、事業内容・将来ビジョンに沿った不動産戦略の構築
• 土地・建物の取得にとどまらない、借地・定期借家・建貸しなどの選択肢のご提案
• ワンストップでの造成・設計・建築・補助金活用の支援

不動産を「持つ」ことが目的ではなく、「活かす」ことが目的だと、私たちは考えます。

 

📝 成功事例①：大規模敷地での工場建設を目指す製造業者様

地元で長年事業を営まれている製造業者様より、
「できる限り広い敷地で、製品の組立・保管・出荷までを一体化できる施設を新たに建設したい」
というご相談をいただきました。

ただし、候補地は未造成の農地であり、農地転用や開発許可、インフラ整備など、いくつもの高いハードルが存在する案件でした。
特に、申請スキームの選定や建築工法の選択によって、建設費やスケジュールが大きく左右される状況にあり、慎重な計画が求められました。

そこで、(有)ユーハイムでは、以下のような多面的なサポートを実施しました：

• 建築用途に応じた行政協議と各種申請の支援
• 宅地造成に向けたインフラ整備（上下水道・接道等）の工程設計
• プレハブ構造や鉄骨造など複数工法によるコスト比較とVE提案
• 木造一部導入による補助金制度（例：「いばら木づかいチャレンジ事業」）の活用可能性検討

その結果、延床面積1,000㎡を超える工場建設の方向性が固まり、
現在は金融機関との融資協議も順調に進行中です。
地域に根ざした生産拠点の確保という長年の構想が、現実味を帯び始めた好例となりました。

📝 成功事例②：多店舗展開する美容室による新築テナント誘致の実現

多店舗展開する美容室チェーンより、「水戸市近郊の幹線道路沿いで、新築のロードサイド型店舗を借りたい」というご相談をいただきました。

しかし、希望エリアには既に空き物件が存在せず、
既存建物は立地・間取り・駐車スペースなど、いずれも業態に適さない状態。
また、チェーン側が求める賃料条件は「建設費を含めた従来の回収スキーム」では成立せず、通常のテナント仲介では対応が難しい案件でした。

このような課題に対し、(有)ユーハイムでは地主との共同スキームを活用した「建て貸し（Build to Lease）」モデルをご提案。以下のような対応を実施しました：

• テナント側の要望（延床面積・駐車台数・外観デザイン・契約年数 等）を詳細にヒアリングし、設計要件として整理
• 土地オーナーに対して、建設コスト・賃料収入・減価償却等を含む「収支モデルシミュレーション」を提示
• 補助金制度の適用可能性や、金融機関との融資スキームについても併せて提案

結果として、地元の工務店による建設を実現。
テナント側は希望通りの施設を使用でき、オーナー側は投資効率の高い不動産活用が可能となりました。

これは単なるテナント仲介に留まらず、企画段階から土地・建物の新たな価値を創出した成功事例であり、地域雇用の創出・税収確保といった社会的意義も含めて、非常に実践的かつ多面的なマッチングの形となりました。

今は、建物を「建てる」にも「買う」にも、多くの法人様が慎重にならざるを得ない時代かもしれません。
しかし、「柔軟な選択肢」と「専門家の知見」を掛け合わせることで、まだまだ実現可能な道は数多く存在します。

(有)ユーハイムでは、単なる不動産の仲介にとどまらず、長年にわたり培ってきた造成・設計・施工会社との強固なネットワークを活かし、
土地の取得から建築計画、補助金の活用、テナント誘致に至るまで──
お客様の事業フェーズや目的に応じて最適なスキームをワンストップでご提案いたします。

地元茨城の事情に精通しているからこそ、スムーズな連携と現実的で地に足のついた提案ができることも、私たちの強みです。

「こんな相談、不動産会社にしてもいいのかな？」
そう思われたことがある方こそ、ぜひ一度ご相談ください。

私たちは、不確実性の時代に立ち向かう皆さまの良き伴走者でありたいと考えています。
皆さんの事業の可能性を、一緒に切り拓いていきましょう。

📩 ご相談・お問い合わせ：info@yu-haim.jp

湯 田 圭 一（ゆだ・けいいち）
(有)ユーハイム 代表取締役。1972年、東京都西東京市生まれ。
宅地建物取引士として約25年にわたり不動産業に従事。
茨城県宅地建物取引業協会 水戸支部 幹事として、地域不動産業界の発展にも注力。
空き家対策、相続不動産、事業用地のマッチングなど、実務に即した現場提案に定評がある。