ユーハイムのブログ

【社長だより】市街化調整区域の事例について

市街化調整区域の土地は、取り扱い物件においてしばしば登場します。このような土地に関するちょっとした事例をご紹介いたします。

専門用語が含まれることもありますが、よりリアルな感覚を伝えるために、できるだけ普段使いの言葉でお伝えさせてください。

ある大きな土地には複数の建物があり、複数の所有者がいました。しかし、それぞれの所有者が単独では土地を活用できず、長い間放置されていました。この土地は昔からの宅地があり、他にも畑があり、さらには水路で分断されており、法規制の解釈も複雑でした。

この土地では、様々な規制があります。以前から住宅地として利用されていた場合、住宅建設が許可される「既存宅地」があります。10年以上同一地域で居住もしくは二親等以内の家族で本籍がその地域にある場合に自己用住宅を建設できる「既存集落」が設けられています。また、条例の緩和により、どなたでも自分の家を建てる計画を進めることができる「エリア指定・指定区間」も存在します。

また、水路上には駐車場や土間コンクリート、アスファルト舗装、束石に支柱を立てたフェンスが許可されますが、建物、基礎コンクリートを必要とする境界ブロックやカーポート支柱は許可されません。

さらに、1,000㎡を超える大規模開発ができない条件もあります。そのため、いわゆる小規模開発になり、1年間で10メートル以内の隣接地に限り、1,000㎡以内で許可を受ける必要があります。そのため、数年かけて取り組む必要があると考えていました。

また、自己用住宅の場合と、店舗や事務所との兼用住宅では、最低敷地面積が異なるなどの条件が適用されます。

担当の行政窓口との協議を重ねた結果、水路と「既存宅地」は、小規模開発の面積から除外される解釈で進められそうです。そのため、当初の計画よりも短期間で全体の取り扱いが可能な道筋も見えてきました。

これらの取り組みは、独力で計画を進めているわけではありません。様々な皆さんのご協力を経て、なんとか前に少しずつ進めているのが実情です。複雑な案件でも、交通整理は適切に行っていきます。

以上が、市街化調整区域の土地に関する興味深い事例になります。


画像は、

毎年恒例の節分の風景です。

日光東照宮とともに、恵方巻を楽しんでいます。

「平成の大修理」や陽明門の雨漏り補修など多くの工事が終了し、足場がかかっている建物がほとんどなくなりました。そのため、より美しい景観を楽しむことができます。

そして、この恵方巻は帰省した娘が手作りしてくれたもの。家族で美味しくいただきました。

2024-02-03

【ユーハイムの日々】「買付証明書」について

不動産取引における「買付証明書」について、昨年10月の記事で触れさせていただいた内容に加え、より詳細にご説明いたします。

不動産取引においては、様々な形態が存在します。たとえば、当社が売主である場合。所有者から物件をお預かりしている仲介業者としての立場もあります。また、仲介においても、所有者や売主の代理としての仲介、そして買主側の代理としての仲介、二社で役割を分担して進める場合もあれば、一社で売主と買主の両方を仲介する場合もあります。

また、仲介業務には直接的に携わらない、例えば、住宅メーカーさんや工務店さんが土地購入希望者と商談を行い、その後申込書を作成して当社に送付していただくケースもあります。

このように、土地取引においては様々な業者さんが関与し、異なる形態で進行することがあります。それぞれの役割や立場を理解し、スムーズな取引を進めることが重要です。

このような取引において、「買付証明書」は重要な文書となります。ただし、その書式や内容は各会社によって異なります。例えば、契約の具体的な日付や条件が明記されていない、あるいは簡素な内容の場合もあります。そのため、商談が円滑に進まない場合も少なくありません。

当社では、売買契約を円滑に進めるために、「買付証明書」の作成において慎重に取り組んでいます。お客さまとの相談のもと、可能な限り具体的な内容を記載するよう心がけております。

特に市街化調整区域の土地においては、造成工事などを行う際には様々な許可が必要となります。そのため、申請の過程で条件が変更されることも少なくありません。これらの事情を考慮し、お引き渡しまでの工程を、経済的なことも含めて長期的な視点で考えることが重要です。

不動産取引は初めての方がほとんどなので、とても難解な作業になってしまう場合もあります。そのため、当社ではお客さまが具体的な判断材料を持てるよう、わかりやすい説明を心がけています。夢のマイホーム計画がよりスムーズに進むよう、お客さまとのコミュニケーションを大切にし、理想と現実を共に考えていくことをお約束いたします。

不動産取引において、「買付証明書」は安心安全なお引き渡しのための第一歩となります。当社では、お客さまの理想を共有し、信頼できるパートナーとして、お手伝いさせていただきます。


画像は、

我が家でよく利用している「ペッパー&ソルトミル」です。

片手で簡単に挽けるので、料理の際にも便利で重宝しています。

岩塩と三種類のコショウを入れており、挽きたての香りや味わいを存分に楽しむことができます。

ほんの少量でも料理にアクセントを与え、食卓を華やかに彩ってくれます。

2024-01-17

【ユーハイムの日々】住宅ローンについて

日本経済新聞の土曜版

2023.12.9のNIKKEIプラス1

住宅ローンについての記事がありました。


『最長50年の住宅ローン』

『総返済額増えるリスク』


首都圏のマンション価格が過去10年間で右肩上がりに上昇しており、東京23区内では1億円以上の「億ション」も珍しくない状況が続いています。

このような背景から、住宅ローン返済の負担が増大し、最長50年の住宅ローンが増加しているそうです。初めて2009年に導入された「フラット50」は、ネット銀行や地方銀行でも取り扱いが広がり、JAバンクやろうきんなども40年の住宅ローンを提供しています。

この動きは、収入の少ない若年層でも住宅購入を促進するために、通常35年の返済期間を延長したものですが、完済時の年齢が80歳未満などの条件があり、29歳以下の人にしか50年ローンの利用が許されていない実情があります。

さまざまなローンタイプが存在し、変動金利型や固定金利型だけでなく、変動と固定を組み合わせたミックスローンも利用可能です。最近では夫婦で収入を合算して返済する「ペアローン」や「連帯債務」なども増えており、借入先によって異なる条件があるため、比較検討が必要です。

一方で、長期ローンのメリットは毎月の返済額が少なくなる点が挙げられますが、返済期間が長くなるほど金利を支払う期間も増加し、総返済額が大幅に変動することも考慮すべきです。具体的な比較として、借入金額5000万円、ローン金利1.5%(全期間固定)、元利均等返済でボーナス返済なしの場合、返済期間が長くなるほど毎月の返済額は減少しますが、総返済額も増加することが見て取れます。

返済期間  毎月の返済額  総返済額

 25年    19.9万円   5,999万円

 35年    15.3万円   6,429万円

 40年    13.8万円   6,652万円
 
 50年    11.8万円   7,110万円

更に、50年間の返済が可能であっても、リタイヤ後の生活や収入の変動を考慮する必要があります。したがって、長期ローンを検討する際には「何とかなる」という楽観的な考え方ではなく、ファイナンシャルプランナーなどと具体的に相談し、慎重に検討することが重要です。


画像は、スタッフ手づくりのクリスマスリースです。

店頭に飾ってありますので、

ご来店の際には感想お聞かせください。

大きさはやや小さめです。

2023-12-09

【社長だより】持ち家か賃貸か

11月25日の日本経済新聞に掲載された記事、「持ち家・賃貸、判断の目安」が注目を集めています。このテーマは多くの方が直面する難しい選択であり、特に子育て世代にとっては重要なポイントが数多く存在します。

記事では、働き方や教育方針が住まいの選択に与える影響に焦点を当て、子育て世代が住宅を選ぶ際のポイントを解説しています。例えば、幼稚園や保育園、小学校の入学といったイベントが住まいに影響を与え、子どもの進学先によって生活が変わることが挙げられています。

三井住友トラスト・資産のミライ研究所によると、首都圏での試算によれば、50年間にわたる持ち家と賃貸の差額は約75万円とされています。地域差はあるかもしれませんが、「50年でたった75万円の差か」といった印象を抱く方も多いでしょう。

もちろん、費用以外の要素も考慮すべきです。例えば、持ち家は購入時やリフォーム時に大きな支出がかかりますが、一方で設備が充実しており、家族構成の変化にも柔軟に対応可能です。逆に賃貸は柔軟性があり、働き方の変化に適応しやすいという利点がありますが、設備やリフォームの自由度は制約されます。

子どもの教育方針や夫婦の働き方、老後の生活設計など、これらの観点をしっかり検討し合うことが必要です。賃貸は転勤や転職に柔軟に対応できる一方で、持ち家は売却や住宅ローンの返済に伴う手間やコストがかかります。
夫婦ともに納得のいく選択をするためには、これらの要素を総合的に考慮することが不可欠です。

記事の中で紹介されている30代女性のコメント、「老後は京都に家を買って住みたい」という夢も、将来の展望を描く一例です。夫と子供と賃貸マンションで生活しながら、将来のために貯蓄に励んでいるとのこと。
住まいは人生において極めて重要な要素であり、お客様の夢や希望を実現できるよう、私たちがしっかりとサポートしていくことが求められています。

画像は、宇都宮のLRT、宇都宮ライトレールです。のんびりとした路面電車の旅を楽しんできました。「水戸駅から出発し、芸術館、偕楽園、水戸市役所、そして県庁といった見どころを回遊してみるのも面白い?」といった様々な考えが頭をよぎりました。工事の予算のことなどはもちろん度外視ですが。

2023-11-27

​【市街化調整区域の農地活用に悩む所有者の皆様】

最近、市街化調整区域の農地にまつわる所有者の皆様、お悩みがとても複雑化してきていますね。

規制が厳しく、所有者の皆様が活用しにくい状況が続く中、農地には多岐にわたる種類があり、取扱いもますます難解な問題となっています。

各市町村に存在する農業委員会は、農地法に基づく売買・貸借の許可や農地転用案件の取り扱い、遊休農地の調査・指導などを担当しています。しかし、農地所有者の多くは後継者不足であり、耕作放棄地が増加しているため、代替わりをするも経験のない相続人が多く、単なる草刈りですら大変なご苦労があるようです。

農業への参入は規制が緩和されていますが、一方で個人や法人が新たに農業を始める話題がメディアで取り上げられる中、農地の処分や管理に悩む方々も増加しています。

ただし、中には住宅が建設できる可能性のある農地も存在します。

弊社では現在、農地に囲まれた一戸建てを取り扱っており、その建物を賃貸していただいているお客様が、将来的には新たに就農して畑を所有したいというご希望があります。
しかしながら、その畑は広すぎるためご家族での耕作には不向きで、以前から検討されていた別のお客様が購入を検討しており、分筆登記をしてマイホーム用地として売却する予定です。

所有者の皆様のお悩み、農地の管理を放棄したい、相続財産にしない、草刈りの費用などにお応えするために、新たな計画をご提案させていただきます。

例えば、以前にも成立した事例として、地元の学生や若手農業者と連携し、共同で農地を有効活用するプロジェクトを立ち上げることも検討しています。

こうしたアプローチで、農地の将来的な価値を最大限に引き出し、所有者様にとっても有益な形となるでしょう。


写真は、


水戸千波湖畔で行われた野外ジャズコンサート

SUPER DREAM LAKE CONCERT2023


ジントニックとモヒート飲みながら、

あまりジャズには詳しくないけど、

まったりと楽しんできました。


https://www.girltalk.co.jp/superdream2023/

2023-11-14

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