市街化調整区域は、都市計画法に基づいて設定される地域の一種です。この区域は、都市計画の範囲内で、無秩序な都市化を防ぎ、計画的な都市開発を促進するために設けられます。具体的には、市街化を抑制すべき地域として指定されます。

市街化調整区域は、市街化区域と一緒に都市の地域を分類するために設けられます。この区分は、農業、林業、漁業などとの健全な調和を図るために、関係する部局との協議を通じて決定されます。市街化調整区域は、国土全体の約10.3%を占めていると言われています。

要するに、市街化調整区域は、都市の計画的な発展を図るために、無秩序な都市化を防ぐ必要がある地域を指定したものです。この指定は、関係する部局との協議を通じて行われ、国土の一部を占めています。

水戸市では、都市計画法の規定に基づき、特定の区域を設けています。この区域には、第34条の第11号および第12号の条例が適用されます。

都市計画法第34条第11号では、エリアの指定や指定区間を設けており、この区域内では都市計画法に基づく開発許可または建築許可を受けた上で建築物を建てることができます。

一方、都市計画法第34条第12号では、市街化調整区域において企業誘致を推進するため、都市計画法に基づく開発許可または建築許可を受けた上で工場施設、流通業務施設、または研究開発施設を建築することができます。

時折、エリア指定や指定区間を「市街化調整区域ではない」と誤解している方々に出会うことがありますが、実際には既存集落も市街化調整区域であり、自己用住宅の建築にも許可が必要です。既存集落とは、市街化調整区域の制定以前からその地域に本籍または住所を有していた2親等内の血族、または当該地域および隣接する大字に10年以上住所を有していた方々のことを指します。

その他にも市街化調整区域には、既存宅地という条件に該当する土地もあります。これは、市街化調整区域の制定以前から宅地である土地で、市街化区域に隣接または近接しており、かつ、50以上の建築物が密集して存在し、その間隔が70メートル未満で建築物が連なっている集落内にある土地で、登記簿上の地目が継続して宅地であるものを指します。

以上が水戸市における都市計画法第34条第11号および第12号に関する条例区域の概要です。